IL “DECRETO CRESCITA”
(D.L. 34/2019 convertito con L. 58/2019)

L’intenzione del Legislatore è quella di “incentivare la permuta tra edifici obsoleti con caratteristiche energetiche e sismiche completamente rinnovate” per“avviare un reale processo di rigenerazione urbana”. L’art 7 del DL, dispone che le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che acquistano interi fabbricati per demolirli, ricostruirli e rivenderli entro i successivi 10 anni, pagano complessivamente 600 euro tra imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale.

• L’agevolazione è valida fino al 31 dicembre 2021 ed è prevista a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che entro i successivi dieci anni dall’acquisto provvedono:
  alla demolizione e ricostruzione degli stessi (con conseguimento della classe energetica A, B o NZEB – Near Zero Energy Building) anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ovviamente in accordo con le norme urbanistiche;
• agli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo;
• agli interventi di ristrutturazione edilizia, come definiti dal TU edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001, articolo 3, comma 1, lettere da b) a d));
• all’alienazione degli stessi.

Se i requisiti richiesti non vengono rispettati, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si dovranno versare nella misura ordinaria, con una maggiorazione a titolo di sanzione del 30% oltre agli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile.

L’art. 7-bis del DL 34/2019 ha previsto l’esenzione, dal 1° gennaio 2022, dal pagamento della Tasi per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d. “immobili merce”) fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Il “Sismabonus” è un’agevolazione fiscale che consente a privati e società di detrarre dalle imposte dirette (IRPEF o IRES) una parte delle spese sostenute, dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per interventi di messa in sicurezza statica delle abitazioni e degli immobili a destinazione produttiva situati nelle zone ad alta pericolosità sismica.
La detrazione varia dal 50% all’85%, su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare e va divisa in 5 quote annuali di pari importo.

I beneficiari possono essere sia i soggetti IRPEF che IRES che sostengono le spese per gli interventi antisismici e detengono il bene immobile in base ad un titolo idoneo:

• proprietario o nudo proprietario;
• titolare di un diritto reale di godimento;
• comodatario;
• locatario o utilizzatore in leasing;
• familiare convivente con il proprietario o detentore e il convivente non proprietario né titolare di un contratto di comodato (solo per gli immobili a destinazione abitativa);
• acquirente dell’immobile (oggetto di riqualificazione) per le quote di detrazione residue.

Sono comprese, tra i soggetti beneficiari, anche le società immobiliari per gli interventi effettuati su immobili concessi in locazione (R.M. 22/E del 12 marzo 2018).

Possono essere detratti gli interventi antisismici effettuati su immobili di tipo abitativo o produttivo che si trovino nelle zone ad alta pericolosità sismica 1, 2 e 3, individuate in base all’Ordinanza n. 3274 del 20 marzo 2003 .

Possono essere detratte le spese per interventi di messa in sicurezza statica, le spese per la redazione della documentazione obbligatoria per comprovare la sicurezza statica nonché quelle sostenute per la classificazione e verifica sismica degli immobili (se propedeutiche ai lavori agevolati).

Singole unità (max. 96.000 euro per unità immobiliare per anno)

• 50% delle spese sostenute, per interventi sulle parti strutturali che non conseguono un miglioramento della classe sismica;
• 70% delle spese sostenute per interventi che riducono il rischio sismico di 1 classe;
• 80% delle spese sostenute per interventi che riducono il rischio sismico di 2 classi.

Edifici condominiali
Per le spese sostenute per interventi antisismici eseguiti su parti comuni di edifici condominiali la detrazione, sino ad un massimo di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio. è pari al:

• 75% delle spese sostenute per interventi che riducono il rischio sismico di 1 classe;
• 85% delle spese sostenute per interventi che riducono il rischio sismico di 2 classi.

In caso di prosecuzione in più anni dello stesso intervento, nel calcolo del limite dei 96.000 euro si devono considerare le spese sostenute in anni precedenti per le quali si è già fruito della detrazione.

È prevista l’estensione dell’agevolazione anche agli acquisti di case antisismiche site nelle zone a rischio sismico 1, cedute dalle imprese e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.
La norma favorisce il successivo trasferimento delle singole abitazioni, prevedendo il riconoscimento di una detrazione pari al 75% o all’85% del prezzo di vendita come meglio specificato più avanti.

Le condizioni per fruire della detrazione sono:

1. l’intervento deve essere eseguito dall’impresa che provvede alla successiva vendita;
2. l’Intervento deve consistere nella demolizione e ricostruzione dell’edificio, anche con variazione volumetrica rispetto alla preesistente, ove consentita da norme urbanistiche;
3.  l’acquisto dell’unità immobiliare deve avvenire entro 18 mesi dal termine dei lavori.

La detrazione è pari al:

• 75% del prezzo di vendita, fino ad un massimo di 96.000 euro qualora venga ridotto il rischio sismico di una classe (quindi detrazione massima di 72.000 euro da suddividere in 5 quote annuali);
• 85% del prezzo di vendita, fino ad un massimo di 96.000 euro qualora venga ridotto il rischio sismico di due classi rispetto all’edificio preesistente (quindi detrazione massima 81.600 euro da suddividere in 5 quote annuali).

In alternativa alla detrazione di imposta, in sede di dichiarazione dei redditi è prevista la facoltà per l’acquirente di una casa antisismica, di optare per la cessione del credito di imposta corrispondente all’importo detraibile.

Il credito d’imposta sull’acquisto di case antisismiche può essere ceduto a soggetti terzi (privati anche esercenti attività commerciale, diversi da banche o intermediari finanziari), analogamente a quanto previsto per il “Sismabonus condomini”.

Attualmente, infatti il beneficiario della detrazione può scegliere di cedere il credito corrispondente alla detrazione alle imprese esecutrici o a soggetti privati (ma non a istituti di credito o intermediari finanziari) con facoltà per colui (il cessionario) che riceve il credito, di cederlo a sua volta a terzi (sempre esclusi gli istituti di credito o gli intermediari finanziari).

Tale possibilità di cessione è riconosciuta solo per:

• interventi “incisivi” effettuati su parti comuni di edifici condominiali ubicati in zone sismiche 1, 2 e 3 (si considerano incisivi gli interventi antisismici eseguiti su parti comuni di edifici condominiali che danno diritto ad una detrazione del 75% delle spese sostenute, qualora venga ridotto il rischio sismico di 1 classe, e dell’85% delle spese sostenute qualora venga ridotto il rischio sismico di 2 classi;
• gli acquisti di case antisismiche site nei comuni della zona a rischio sismico 1, cedute, entro 18 mesi dal termine dei lavori, cedute dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.

Dott. Carlo Cantarelli
Dottore Commercialista
Revisore legale
Responsabile Area Fiscale All In One
Studio Cantarelli Bologna

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