Comprare Casa Restando in Affitto il “Rent to Buy” Parte 2

Antonio Fimiani on 14 Febbraio 2019
Appartamenti in Torre Bologna

Garanzie per le parti contraenti

Il conduttore, tra i vari obblighi sanciti nel contratto di rent to buy ha quello di pagare il canone mensile. In caso di inadempimento, la controparte potrà azionare varie tutele alternative, fermo restando il diritto al risarcimento del danno. Se l’inadempimento consiste nel mancato pagamento dei canoni previsti dal contratto, il concedente potrà iniziare una procedura di esecuzione forzata sui beni del conduttore ai sensi dell’art. 2910 e ss c.c. al fine di ottenere quanto gli spetta. Nel invece caso l’inadempimento riguardi un’obbligazione di fare (es. manutenzione ordinaria), il concedente potrà richiedere un’esecuzione in forma specifica o altrimenti la risoluzione del contratto.

Risoluzione Del Contratto

In caso di risoluzione per inadempimento, il conduttore sarà obbligato a restituire l’immobile e a saldare i canoni eventualmente scaduti e non ancora pagati. Il concedente avrà inoltre diritto a trattenere, a titolo di indennizzo, i canoni ricevuti per il loro intero importo e quindi anche le somme imputabili al prezzo di vendita. È fatta salva la diversa disciplina eventualmente predisposta dalle parti nel singolo contratto.

Mancato Acquisto Dell'Immobile

Non è considerato inadempimento contrattuale il mancato acquisto dell’immobile da parte del conduttore in quanto il rent to buy attribuisce un semplice diritto di acquisto e non anche un obbligo. Se il trasferimento della proprietà non si dovesse realizzare, il contratto cessa di produrre ogni effetto; di conseguenza, l’immobile dovrà essere restituito al proprietario e questi avrà diritto di trattenere la parte dei canoni riguardante l’utilizzo, ma dovrà restituire al conduttore la somma di danaro imputata a corrispettivo per la vendita, senza limiti di alcun genere. Tutto è lasciato all’autonomia delle parti che dovranno stabilire in maniera puntuale le conseguenze in caso di mancato acquisto e la quota delle somme da restituire.

È ben possibile che il conduttore non adempia all’obbligo di restituzione dell’immobile (sia in caso di inadempimento che in caso di mancato acquisto dello stesso), in questo caso, il concedente potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria al fine di ottenere l’esecuzione forzata in forma specifica dell’obbligo di rilascio dell’immobile, attivabile in maniera immediata in quanto, stipulando il contratto nella forma dell’atto pubblico esso costituisce titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura esecutiva immediatamente.

Quanto al concedente, il contratto prevede degli obblighi anche per lui quali: la consegna dell’immobile al conduttore, l’adozione delle misure necessarie ad assicurare al conduttore il pieno godimento dello stesso, la vendita nel caso in cui quest’ultimo voglia alla scadenza del contratto acquistare l’immobile.

In Caso di Fallimento

Altro aspetto rilevante riguarda il caso di fallimento. Se a fallire è il conduttore, non opera la disciplina ordinaria del fallimento, il contratto non cessa ed il curatore non può opporvisi.

Se il contratto riguarda immobili ad uso abitativo o immobili destinati ad essere la sede principale dell’impresa del conduttore, il curatore fallimentare non potrà agire neanche in revocatoria.

Se invece il fallimento riguarda il concedente, si applica la legge fallimentare ordinaria: il contratto viene sospeso fino a quando il curatore, previo consenso dei creditori, non subentri nel contratto al posto del soggetto fallito oppure decida di sciogliere il contratto.

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Dott.ssa Federica Raele
Studio legale Avv. Sandro Callegaro