Il rent to buy è una nuova tipologia di contratto, di origine anglosassone, che permette di acquistare un bene immobile di qualunque tipologia, con una modalità graduale e dunque economicamente più vantaggiosa rispetto al contratto classico di compravendita.
È stato introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (art. 23 del d.l. 133/2014 convertito in L. 164/2014) per affrontare la situazione di difficoltà in cui si trovava il mercato immobiliare causata principalmente dalla mancanza di liquidità e dalla difficoltà di accedere ad un mutuo bancario per i possibili acquirenti.

In sostanza questo contratto unisce gli effetti della locazione a quelli della compravendita e si realizza con la stipula di un contratto unitario a due fasi: la prima, necessaria, è la concessione del godimento del bene da parte del proprietario in favore del conduttore/acquirente dietro versamento di un canone mensile; la seconda, meramente eventuale, comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile all’acquirente/conduttore che avrà il diritto e non già l’obbligo di comprare l’immobile in questione.

Il rent to buy è un contratto perfettamente regolamentato sia a livello giuridico che fiscale, completamente differente dalla locazione in quanto il godimento del bene in questo caso non è fine a sé stesso ma è finalizzato all’acquisto dell’immobile.

Nel contratto di rent to buy dovranno essere specificate, a pena di nullità in quanto elemento essenziale, i due componenti del canone mensile da corrispondere, una parte infatti sarà destinata a remunerare il godimento del bene, l’altra invece sarà quella da imputare in conto prezzo di vendita dell’immobile e sarà scomputata dal prezzo al momento dell’acquisto.

La legge regolatrice prevede la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari, producendo due effetti importanti: quello di opporre il contratto ai terzi con riguardo al periodo di utilizzo dell’immobile, e quello prenotativo -simile all’effetto della trascrizione di un preliminare di vendita- sull’obbligo del proprietario/concedente di trasferire la proprietà del bene al cessionario qualora volesse.

La trascrizione ha anche l’effetto di fa retroagire gli esiti del successivo, eventuale, acquisto dell’immobile al momento della trascrizione del contratto di rent to buy, in questo modo verrà garantito al conduttore di acquistare il bene nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del contratto, neutralizzando eventuali trascrizioni pregiudizievoli successive.

Dal punto di vista finanziario, ci si limita a sottolineare che il rent to buy, grazie al meccanismo del canone “bipartito”, permette all’acquirente di utilizzare lo storico dei versamenti per dimostrare alla banca di possedere i requisiti di finanziabilità.

Ritornando alle caratteristiche del contratto, è possibile, tramite l’inserimento di un’apposita clausola contrattuale, che il contratto venga stipulato per persona da nominare sia con riguardo alla concessione del bene in utilizzo, sia in riferimento al diritto di successivo acquisto dell’immobile, sia al momento della stipula del contratto finale di trasferimento della proprietà; ed è altresì possibile una cessione del contratto ad un terzo, a patto che ciò avvenga prima del perfezionamento del contratto finale di trasferimento della proprietà dell’immobile in quanto, la possibilità economica e giuridica della cessione del contratto, risiede nell’esistenza di prestazioni giuridiche ancora da eseguire.

Per quanto riguarda gli aspetti legati alla gestione dell’immobile nel periodo di godimento da parte del conduttore, la legge rinvia alla disciplina codicistica in materia di usufrutto sia per quanto riguarda l’inventario da redigere e la garanzia da prestare da parte del conduttore, sia per quanto riguarda la ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, sia infine per quanto riguarda le eventuali pretese da parte di terzi.

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parte 2

Dott.ssa Federica Raele
Studio legale Avv. Sandro Callegaro